Betreiberverantwortung im Nichtwohngebäude: woran die Pflichten anknüpfen

Diese Seite behandelt zur Betreiberverantwortung diese Vorschriften im Wortlaut: § 8 GModG, die §§ 2, 3 und 14 der Betriebssicherheitsverordnung sowie § 823 BGB. Am Gebäude selbst knüpft § 56 Abs. 1 GModG an. Wie sich Pflichten zwischen Eigentümer, Betreiber und Dienstleister vertraglich verteilen und wer im Schadensfall einzustehen hat, beantwortet diese Seite nicht.

Wer nach § 8 GModG verantwortlich ist

Verantwortlich für die Einhaltung der Vorschriften des Gebäudemodernisierungsgesetzes ist nach § 8 Abs. 1 GModG der Bauherr oder Eigentümer, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich einen anderen bezeichnet, etwa § 74 Abs. 1 GModG, der für die energetische Inspektion den Betreiber nennt.

Der Wortlaut des § 8 GModG:

„(1) Für die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes ist der Bauherr oder Eigentümer verantwortlich, soweit in diesem Gesetz nicht ausdrücklich ein anderer Verantwortlicher bezeichnet ist.“

Zwei Beispiele aus dem GModG: § 74 Abs. 1 GModG nennt für die energetische Inspektion von Klimaanlagen ausdrücklich den Betreiber, die §§ 58 bis 60 GModG nennen ihn für den laufenden Betrieb der Anlagentechnik. § 58 Abs. 1 GModG lautet:

Checkliste: Betreiberpflichten im Nichtwohngebäude

Die Checkliste nennt Pflichtenbereiche, die in einem Nichtwohngebäude zusammenkommen können. Ob ein Bereich ein Objekt betrifft, hängt an Anlage, Nutzung und Rolle; das klärt die jeweils verlinkte Seite.

Die Bereiche im Zusammenhang, mit Merkmalen und Fundstellen: Betreiberpflichten im Überblick.

Die Betriebssicherheitsverordnung adressiert eine Rolle, nicht ein Gebäude

Die Betriebssicherheitsverordnung adressiert den Arbeitgeber. Arbeitgeber ist nach § 2 Abs. 3 BetrSichV, wer nach § 2 Abs. 3 des Arbeitsschutzgesetzes als solcher bestimmt ist; gleich steht ihm, wer ohne Arbeitgeber zu sein zu gewerblichen oder wirtschaftlichen Zwecken eine überwachungsbedürftige Anlage verwendet. Ein Gebäudemerkmal nennt die Vorschrift nicht.

Das GModG knüpft in § 56 Abs. 1 an ein Gebäude an und ordnet die Verantwortlichkeit über § 8 Abs. 1 GModG zu; die Betriebssicherheitsverordnung knüpft in § 2 Abs. 3 an eine Rolle an. Wer in einem Objekt die Gebäudevoraussetzung des § 56 Abs. 1 GModG erfüllt, erfüllt damit nicht die Arbeitgeber-Voraussetzung des § 2 Abs. 3 BetrSichV.

Der Begriff überwachungsbedürftige Anlage steht im Wortlaut des § 2 Abs. 3 BetrSichV; welche Anlagen darunter fallen, bestimmt diese Seite nicht.

Die Gefährdungsbeurteilung steht vor der Verwendung

Die Gefährdungsbeurteilung steht nach § 3 Abs. 1 Satz 1 BetrSichV vor der Verwendung von Arbeitsmitteln: Der Arbeitgeber hat die auftretenden Gefährdungen zu beurteilen und daraus notwendige und geeignete Schutzmaßnahmen abzuleiten. Wie, sagt die Vorschrift nicht.

Wiederkehrende Prüfungen: wer die Fristen festlegt

Wiederkehrende Prüfungen verlangt § 14 Abs. 2 BetrSichV für Arbeitsmittel, die Schäden verursachenden Einflüssen mit Gefährdungen für Beschäftigte ausgesetzt sind. Sie hat der Arbeitgeber von einer zur Prüfung befähigten Person prüfen zu lassen, entsprechend den nach § 3 Abs. 6 ermittelten Fristen. Beziffert sind die Fristen dort nicht.

Die Fristen ermittelt nach der Verweisung der Arbeitgeber aus der Gefährdungsbeurteilung, soweit die Verordnung sie nicht selbst vorgibt:

Für die Arbeitsmittel des Anhangs 3 und für überwachungsbedürftige Anlagen nach Anhang 2 nennt die Verordnung Höchstfristen, die der Arbeitgeber nicht überschreiten darf (§ 3 Abs. 6 Sätze 4 und 5 BetrSichV). Für die Hauptprüfung einer Aufzugsanlage sind es zwei Jahre (Anhang 2 Abschnitt 2 Nr. 4.1 BetrSichV); Einzelheiten führt die Seite zu den Prüfpflichten für Aufzugsanlagen aus.

§ 823 BGB und die Schutzgesetz-Frage

§ 823 BGB ist die zivilrechtliche Anspruchsgrundlage für den Ersatz eines Schadens; Absatz 2 knüpft an den Verstoß gegen ein Schutzgesetz an. Ob eine Energie- oder Gebäudetechnik-Norm ein solches Schutzgesetz ist, beantwortet diese Seite nicht.

Beispiele, Fallgruppen und Schadensszenarien zu § 823 BGB nennt diese Seite nicht. Eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls findet hier nicht statt und gehört in eine anwaltliche Prüfung.

Drei Anknüpfungspunkte in einem Nichtwohngebäude: Rolle, Unternehmen, Gebäude

Drei Anknüpfungspunkte wirken in einem Nichtwohngebäude nebeneinander: die Rolle (Betriebssicherheitsverordnung), das Unternehmen (EDL-G) und das Gebäude selbst (§ 56 GModG, mit Ausnahmen nach § 56 Abs. 1 Halbsatz 2 GModG). Zwei Betreiber desselben Gebäudetyps können nach diesen drei Vorschriften deshalb unterschiedlich betroffen sein.

Die drei Anknüpfungspunkte stammen aus den hier behandelten Vorschriften und sind keine vollständige Liste. Termine und Schwellenwerte gehören auf die jeweilige Pflichtseite und in den Kalender der Energie-Fristen; die Unternehmensanknüpfung des EDL-G behandelt die Energieaudit-Pflicht des EDL-G.

Welche Anlage in einem Objekt die Schwelle des § 56 Abs. 1 GModG überschreitet, nimmt der Selbst-Check anlagenweise auf: Anlage für Anlage prüfen. Der Selbst-Check ordnet ein und stellt nichts fest.

Im Pacht- und Mietverhältnis: Fragen an den Vertrag

Im Pacht- und Mietverhältnis fallen Eigentum und Betrieb auseinander. § 8 GModG ordnet die öffentlich-rechtliche Verantwortlichkeit zu; die Verteilung im Innenverhältnis regelt das GModG nicht. Fünf Prüffragen richten sich deshalb an den Vertrag.

• Welche der genannten Vorschriften benennt der Vertrag ausdrücklich, und welche nicht?
• Wer schuldet die Durchführung, wer trägt die Kosten, und gilt beides für dieselben Vorschriften?
• Wer fordert die Unternehmererklärung nach § 96 GModG beim ausführenden Betrieb ein? (Die Aufbewahrung weist § 96 Abs. 2 GModG dem Eigentümer zu.)
• Welche Anlagen des Objekts erfasst der Vertrag, und welche bleiben außerhalb?
• Was gilt bei Betreiberwechsel sowie bei Übergabe und Rückgabe der Anlagen?

Die Fragenliste nimmt keine Antworten entgegen und führt zu keinem Ergebnis. Ein Vertragsmuster, eine Klauselempfehlung und eine Aussage darüber, wie eine solche Regelung wirkt, enthält diese Seite nicht: Dazu liegt uns keine geprüfte Grundlage vor.

Der Nachweis im Objekt: die Unternehmererklärung

Den Nachweis der Ausrüstung nach § 56 GModG führt die Unternehmererklärung. Wer geschäftsmäßig Arbeiten an oder in einem bestehenden Gebäude durchführt, hat dem Eigentümer nach § 96 Abs. 1 GModG schriftlich zu bestätigen, dass die geänderten oder eingebauten Bau- oder Anlagenteile den Anforderungen der dort genannten Vorschriften entsprechen.

„(1) Wer geschäftsmäßig an oder in einem bestehenden Gebäude Arbeiten durchführt, hat dem Eigentümer unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten in folgenden Fällen schriftlich zu bestätigen, dass die von ihm geänderten oder eingebauten Bau- oder Anlagenteile den Anforderungen der in den Nummern 1 bis 10 genannten Vorschriften entsprechen (Unternehmererklärung): […] 10. Einbau von Systemen für die Gebäudeautomatisierung nach § 56.“

Die Unternehmererklärung schuldet der ausführende Betrieb, unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten. Aufzubewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen ist sie nach Absatz 2 vom Eigentümer, mindestens zehn Jahre. Einzelheiten stehen unter die Unternehmererklärung nach § 96 GModG.

Was diese Seite nicht beantwortet

Zur Betreiberverantwortung in der Gebäudetechnik beantwortet diese Seite drei Fragen nicht. Für sie liegt uns keine geprüfte Primärquelle vor; sie gehören in eine anwaltliche Prüfung.

• Übertragung von Pflichten auf einen Dritten. Belegt ist auf dieser Seite nur die öffentlich-rechtliche Zuordnung nach § 8 GModG.
• Organisationsverschulden. Dazu trifft diese Seite keine Aussage.
• Haftungsverteilung im Einzelfall. Aus § 823 BGB allein ist sie nicht zu beantworten; die Vorschrift ist die Anspruchsgrundlage, nicht die Zuordnung.

Die GEFMA-Richtlinie 190 ist eine Richtlinie des Branchenverbandes GEFMA und keine Rechtsnorm; Titel und Inhalt der Richtlinie hat diese Seite nicht ausgewertet.

Die Prüfpflichten einzelner Gewerke (Aufzug, Trinkwasser, Rauch- und Wärmeabzug, Elektro) und die einzelnen Energiepflichten mit ihren Fristen führt diese Seite nicht aus; sie stehen auf den Seiten, die die Checkliste oben verlinkt.

Fragen zur Betreiberverantwortung in der Gebäudetechnik