§ 56 Abs. 1 GModG nennt keinen Adressaten; den Eigentümer nennt nur § 56 Abs. 4 GModG. Nach § 8 Abs. 1 ist für die Einhaltung der Vorschriften der Bauherr oder Eigentümer verantwortlich, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich einen anderen Verantwortlichen benennt. Die Verteilung im Mietverhältnis regelt das GModG nicht.
Zum 1. Januar 2027 ändert sich das GModG.
§ 74 Abs. 1 GModG, der für die energetische Inspektion den Betreiber nennt, erfasst dann auch Lüftungsanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 70 Kilowatt; § 56 GModG bleibt unverändert. Was sich ändert
Warum § 56 Abs. 1 GModG keinen Adressaten nennt
§ 56 Abs. 1 GModG ist passiv gefasst und knüpft an das Nichtwohngebäude, an vier Anlagentypen und an eine Nennleistung von mehr als 70 Kilowatt an. Eine verantwortliche Person benennt der Absatz nicht. Wen die Nachrüstpflicht trifft, beantwortet erst § 8 Abs. 1 GModG.
„(1) Ein Nichtwohngebäude mit der Nennleistung einer Heizungsanlage, einer kombinierten Raumheizungs- und Lüftungsanlage, einer Klimaanlage oder einer kombinierten Klima- und Lüftungsanlage von mehr als 70 Kilowatt muss bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 mit einem System für die Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung nach Maßgabe der Absätze 2 und 3 ausgerüstet werden, es sei denn, die Ausrüstung ist technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar.“
Eine Auszählung im Normtext des § 56 GModG zeigt, an welchen Stellen die Vorschrift Personen benennt: „Eigentümer“ steht einmal, in Absatz 4 Satz 1; „Betreiber“ steht einmal, in Absatz 2 Nummer 5, dort als Empfänger einer Information des Systems. Absatz 1 nennt keinen von beiden.
Herleitung und Fundstellen · 1 Absatz
Die Pflicht im Zusammenhang beschreibt die Nachrüstpflicht für Nichtwohngebäude.
Was § 8 zur Verantwortung sagt
§ 8 Abs. 1 GModG erklärt den Bauherrn oder Eigentümer für die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes verantwortlich, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich einen anderen Verantwortlichen bezeichnet. Absatz 2 erstreckt die Verantwortlichkeit auf die im Auftrag Tätigen, im Rahmen ihres jeweiligen Wirkungskreises. Das ist eine öffentlich-rechtliche Zuordnung.
§ 8 GModG ordnet die Verantwortlichkeit gegenüber der Behörde zu. Über das Verhältnis zwischen Eigentümer, Betreiber, Mieter und Dienstleister sagt die Vorschrift nichts.
Herleitung und Fundstellen · 1 Absatz
„(1) Für die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes ist der Bauherr oder Eigentümer verantwortlich, soweit in diesem Gesetz nicht ausdrücklich ein anderer Verantwortlicher bezeichnet ist. (2) Für die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes sind im Rahmen ihres jeweiligen Wirkungskreises auch die Personen verantwortlich, die im Auftrag des Eigentümers oder des Bauherren bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden oder der Anlagentechnik in Gebäuden tätig werden.“
Warum § 74 den Betreiber adressiert und § 56 nicht
Dasselbe Gesetz benennt für die energetische Inspektion von Klimaanlagen ausdrücklich den Betreiber; § 74 Abs. 1 GModG richtet diese Pflicht an ihn. Für die Ausrüstung nach § 56 GModG fehlt eine solche Benennung. Wo Eigentum und Betrieb auseinanderfallen, richten sich die beiden Pflichten des Gesetzes damit an verschiedene Personen.
Der Betreiber ist damit ein solcher anderer Verantwortlicher, den § 8 Abs. 1 Halbsatz 2 GModG vorbehält. An ihn richten sich außerdem die fortlaufenden Pflichten der §§ 58 bis 60 GModG: Betriebsbereitschaft, sachgerechte Bedienung sowie Wartung und Instandhaltung.
Herleitung und Fundstellen · 2 Absätze
„(1) Der Betreiber von einer in ein Gebäude eingebauten Klimaanlage mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als 12 Kilowatt oder einer kombinierten Klima- und Lüftungsanlage mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als 12 Kilowatt hat innerhalb der in § 76 genannten Zeiträume energetische Inspektionen dieser Anlage durch eine berechtigte Person im Sinne des § 77 Absatz 1 durchführen zu lassen.“
Dieses Nebeneinander ist ein Befund über zwei Wortlaute, keine Aussage über die Absicht des Gesetzgebers: § 74 Abs. 1 GModG benennt den Betreiber, § 56 Abs. 1 GModG benennt niemanden.
Was der Mietvertrag regelt und was nicht
Das GModG enthält keine Regel darüber, wer die Nachrüstung im Innenverhältnis veranlasst oder bezahlt. Was im Miet- oder Pachtverhältnis gilt, beantwortet der Vertrag und das Mietrecht, nicht dieses Gesetz.
Im gesamten geltenden GModG steht das Wort „Mieter“ an fünf Stellen: in § 60a Abs. 5 und § 60b Abs. 5, wo Prüfergebnisse und Nachweise auf Verlangen vorzulegen sind, und in § 80 zum Energieausweis bei Verkauf und Vermietung.
Herleitung und Fundstellen · 2 Absätze
§ 8 Abs. 1 GModG stellt die Verantwortlichkeit unter einen einzigen Vorbehalt: „soweit in diesem Gesetz nicht ausdrücklich ein anderer Verantwortlicher bezeichnet ist“. Eine vertragliche Abrede nennt der Wortlaut an dieser Stelle nicht.
Ob eine bestimmte Vertragsklausel wirkt und wer im Ergebnis zahlt, sind Fragen des Mietrechts und des Einzelfalls; sie gehören in die anwaltliche Prüfung des konkreten Vertrags. Die Fundstellen rund um die Kostenfrage stehen auf einer eigenen Seite: Kosten der Nachrüstung auf gewerbliche Mieter umlegen?
Wie sich die Zuständigkeit im eigenen Vertragsgefüge vorbereiten lässt
Für die Zuständigkeitsfrage nach § 56 GModG lassen sich zwei Dinge parallel vorbereiten:
- Je Anlage festhalten, welchem der vier in § 56 Abs. 1 GModG genannten Typen sie entspricht und welche Nennleistung der Hersteller festgelegt hat. Welche Anlagentypen das sind, führt der Katalog der auslösenden Anlagen.
- Die Vertragsunterlagen des Objekts zusammenstellen: Mietvertrag mit Nachträgen, Pacht- oder Betreibervertrag, Verträge über Facility-Management und Instandhaltung.
Die Bewertung der Verträge gehört in die anwaltliche Prüfung. Der Selbst-Check führt durch die Erfassung der Anlagen: die Anlagen des Objekts erfassen. Er ordnet die Angaben ein — er trifft keine Feststellung.
Anschlussfragen zur Verantwortlichkeit
Das Gesetz benennt den Betreiber dort, wo es ihn adressiert: § 74 Abs. 1 GModG richtet die energetische Inspektion von Klimaanlagen an ihn, die §§ 58 bis 60 die Betriebsbereitschaft, Bedienung, Wartung und Instandhaltung. Innerhalb des § 56 GModG kommt er nur einmal vor: in § 56 Abs. 2 Nr. 5, als Empfänger einer Information des Systems.
Nach § 96 Abs. 2 GModG ist die Unternehmererklärung vom Eigentümer mindestens zehn Jahre aufzubewahren; er hat sie der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen. Ausgestellt wird sie nach Absatz 1 vom ausführenden Betrieb, unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten. Ausführlich: Die Unternehmererklärung nach § 96 GModG
Das GModG enthält dazu keine Regel; es ordnet die Verantwortlichkeit zu und nicht die Kostentragung. Welche Vorschriften auf einen bestimmten Gewerbemietvertrag anzuwenden sind, ist eine Frage des Einzelfalls. Die Fundstellen und die Grenze dieser Auskunft behandelt eine eigene Seite: Kosten der Nachrüstung auf gewerbliche Mieter umlegen?
Für die Ausrüstungspflicht unterscheidet das GModG nicht zwischen Miete und Pacht; § 8 Abs. 1 GModG stellt auf den Bauherrn oder Eigentümer ab. Das Wort „Pacht“ steht im Gesetz in § 60a Abs. 5 Satz 4 zu Vorlagepflichten. Welche Regeln der einzelne Vertrag enthält, prüft die eigene Rechtsberatung.
Werden mehrere Anlagen zusammengezählt? · Weitere Fragen von Betreibern
Quellen
- § 56 GModG — Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung (Volltext)
- § 8 GModG — Verantwortliche (Volltext)
- § 74 GModG — Betreiberpflicht zur energetischen Inspektion von Klimaanlagen (Volltext)
- § 96 GModG — Private Nachweise (Volltext)
- BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2 Nummer 28 (Änderung des § 74 GModG zum 01.01.2027)