Nichtwohngebäude: Definition und Abgrenzung

Eine Definition über den Ausschluss

§ 3 Abs. 1 Nr. 23 GModG bestimmt das Nichtwohngebäude allein negativ: Es ist ein Gebäude, das nicht unter Nummer 33 fällt. Der Inhalt der Definition steht damit vollständig in Nummer 33, die das Wohngebäude über seine Zweckbestimmung beschreibt. Ohne Nummer 33 bleibt Nummer 23 leer.

Die Einordnung eines Gebäudes als Nichtwohngebäude hängt vollständig an Nummer 33. Ein Merkmal, das ein Nichtwohngebäude positiv beschreibt, nennt das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht; eine Aufzählung von Gebäudetypen enthält Nummer 23 ebenfalls nicht. Wer prüft, ob § 56 GModG einschlägig ist, liest deshalb zuerst Nummer 33 und erst danach Nummer 23.

Wo der Begriff die Nachrüstpflicht auslöst, steht in § 56 Abs. 1 GModG: Die Vorschrift richtet sich an ein Nichtwohngebäude mit der Nennleistung einer Anlage von mehr als 70 Kilowatt. Um welche vier Anlagentypen es dabei geht, führt der Ratgeber welche Anlagen die Pflicht auslösen aus.

Die Prüffrage lautet: dient das Gebäude überwiegend dem Wohnen?

Maßgeblich ist nach § 3 Abs. 1 Nr. 33 GModG die Zweckbestimmung des einzelnen Gebäudes: Dient dieses Gebäude überwiegend dem Wohnen? Wo die Antwort nein lautet, greift die Definition des Nichtwohngebäudes in Nummer 23. Die Frage zielt auf den Zweck, nicht auf die Bauart.

In einem Satz lautet die Prüffrage: Dient das Gebäude nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen?

Mehrere Merkmale, die in der Praxis naheliegen, fragt Nummer 33 dabei nicht ab. Nicht die Bauart und nicht das Baujahr: Beide kommen im Wortlaut der Nummer 33 nicht vor. Nicht die Person des Eigentümers: Ob ein Unternehmen, eine Kommune oder eine Stiftung das Gebäude hält, steht nicht im Wortlaut. Und nicht den Träger oder den Bestand als Ganzes, denn Nummer 33 setzt am einzelnen Gebäude an.

Die Prüffrage richtet sich außerdem auf das Gebäude und nicht auf eine einzelne Nutzungseinheit darin: Nummer 33 spricht von einem Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient.

Warum Pflegeheime nach dem Wortlaut Wohngebäude sind

§ 3 Abs. 1 Nr. 33 GModG zählt Wohn-, Alten- und Pflegeheime sowie ähnliche Einrichtungen ausdrücklich zu den Wohngebäuden. Nach dem Wortlaut ist ein solches Gebäude deshalb kein Nichtwohngebäude, und § 56 Abs. 1 GModG richtet sich an Nichtwohngebäude. Über den Bestand eines Trägers ist damit nichts gesagt.

Diese Reichweitengrenze gehört zum Befund dazu. Nummer 33 verlangt, dass das Gebäude nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient. Ein Klinik-, Reha-, Verwaltungs- oder Tagespflegegebäude auf demselben Gelände kann diese Voraussetzung verfehlen; aus dem Wortlaut folgt also nicht, dass jede Einrichtung eines Pflegeträgers ein Wohngebäude ist. Den Befund im Zusammenhang beschreibt die Seite Pflegeeinrichtungen und die Gebäudeautomation.

Welche Anlage eines Gebäudes im Anwendungsbereich des § 56 GModG liegt, lässt sich Anlage für Anlage im Selbst-Check zur Gebäudeautomations-Pflicht durchgehen.

Wo die Abgrenzung offen bleibt: gemischt genutzte Liegenschaften

Für gemischt genutzte Liegenschaften regelt das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht, wo „überwiegend dem Wohnen“ die Grenze zieht. Nummer 33 knüpft an die Zweckbestimmung des einzelnen Gebäudes an, nicht an eine Liegenschaft und nicht an einen Träger. Eine Flächen- oder Prozentgrenze nennt der Wortlaut nicht.

Für Teile eines Gebäudes trifft § 106 GModG eine eigene Zuordnungsregel: Teile eines Nichtwohngebäudes, die dem Wohnen dienen und einen nicht unerheblichen Teil der Nettogrundfläche umfassen, sind nach Absatz 2 getrennt als Wohngebäude zu behandeln; den Anteil beziffert der Wortlaut nicht. Die Frage im Zusammenhang behandelt die Seite Wohnen und Gewerbe im selben Haus.

Damit bleibt für einen Campus aus Wohn-, Pflege-, Verwaltungs- und Versorgungsgebäuden die Zuordnung am Wortlaut offen. Zwei Stellen beantworten sie im konkreten Fall:

• die Fachplanung, die Zweckbestimmung und Nutzung je Gebäude aufnimmt und dokumentiert;
• die nach Landesrecht für den Vollzug des Gebäudemodernisierungsgesetzes zuständige Behörde.

Anschlussfragen zum Nichtwohngebäude